"지금 대출보다 집을 보는 안목이 더 중요합니다"

김은진 대표는 인터뷰에서 최근 부동산 시장에서 벌어지고 있는 '조용한 수요의 이동'에 대해 분석했다. 규제 완화 이후 강남·잠실·반포 등 상급지에서는 '갈아타기 수요'가 재점화됐고, 그 수요를 바탕으로 "상급지는 계속 오른다"는 흐름이 뚜렷해졌다는 것이다.

과거와 달리 투자 수요는 줄었지만, 실거주를 전제로 한 똘똘한 한 채 전략이 자리를 잡으며 "좋은 지역은 비싸도 사고, 다시 팔 때도 비싸게 판다"는 인식이 강해졌다는 설명이다.

"갈아타기 수요의 대부분은 4~5년 전 집을 산 실수요자입니다.
좋은 집은 이유가 있고, 갈수록 더 귀해집니다."

"스트레스 DSR? 고정금리 선택하면 큰 문제 없습니다"

7월부터 본격 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 많은 이들에게 "대출이 막힌다"는 불안을 안기고 있다. 그러나 김 대표는 "스트레스 DSR은 실제 금리가 아니라 계산용 가상의 금리일 뿐"이라며 "변동금리를 피하고, 5년 고정금리를 택하면 큰 차이 없이 원하는 한도를 받을 수 있다"고 조언했다.

실제 연소득 5천만 원 기준으로 한도 감소폭은 혼합형이냐, 주기형이냐에 따라 평균 900만~1,700만 원 수준. 은행 상품 유형에 따라 차이는 있지만, "뉴스에서 들리는 공포만큼 위협적이지 않다"는 것이 그의 진단이다.

"문제는 금리보다 심리입니다.
뉴스에 쏠리지 말고, 내 조건을 정확히 확인하는 게 우선입니다."

"전세대출 규제, 6월 13일이 마지노선입니다"

오히려 더 긴급한 건 전세 대출이다. 6월 13일부터는 주택도시보증공사(HUG)도 임차인의 소득 심사와 DSR 적용을 도입한다. 전세 보증서 발급 조건이 강화되면서 무소득자나 사회 초년생, 고령자 등은 대출 문턱이 훨씬 높아질 전망이다.

"6월 13일 전까지 보증서 발급까지 완료돼야 규제 이전 기준 적용됩니다.
이미 계약했다 해도 입금증 없으면 소용 없습니다."

또한 보증 비율도 기존 100%에서 90%로 축소되며, 은행이 나머지 10% 위험을 떠안게 됨에 따라 대출 승인 기준이 더 까다로워질 가능성도 있다.

"갭투자? 요즘은 되는 은행이 단 한 곳뿐입니다"

매수·전세 계약을 동시에 진행하는 이른바 '갭투자'도 사실상 불가능에 가깝다. 현재 가능한 은행은 단 한 곳이며, 세입자의 협조 여부에 따라 승인 여부가 갈리기 때문에 반드시 계약 전 체크가 필요하다.

"세입자가 보증금 확인을 거부하면 대출 자체가 안 됩니다.
돈이 오가는 만큼 미리 양해를 구하고 입금증 확보하세요."

CBS 경제 연구실 캡처

"정책 대출, 신생아 특례가 '끝판왕'입니다"

생애최초, 보금자리론, 디딤돌 등 다양한 정책 대출 중 실질적으로 혜택이 큰 건 '신생아 특례'다. 최대 9억 원 주택에 1.8%의 초저금리(조건 충족 시)를 적용받을 수 있고, 아이 1명만 있어도 요건 충족 가능하다.

단, 소득 기준은 2억 5천만 원까지로 확대되었지만, 주택 가격 기준은 여전히 9억 원이기 때문에 "고소득자는 시중 대출로 갈 수밖에 없다"는 점도 명확히 했다.

"소득 기준 완화만으로는 체감효과 없습니다.
집값 기준도 현실적으로 조정되어야 합니다."

"대출은 은행 쇼핑입니다…주거래 은행에 집착하지 마세요"

마지막으로 김 대표는 "주거래 은행은 착각일 뿐"이라고 잘라 말했다. 많은 이들이 오랜 거래관계에 기대를 걸지만, 대출 금리·조건은 철저히 신규 고객 중심으로 설계되기 때문이다.

"은행은 수익 창출이 최우선입니다.
내게 유리한 조건을 제시하는 곳이 곧 나의 주거래 은행입니다."


▶▶ 전세대출 규제 시점, 스트레스 DSR 대응법, 정책대출 선택 전략까지
 김은진 대표의 현실 밀착 조언은 유튜브 <CBS경제연구실-경제적본능> 전체 영상에서 확인하세요!